Le Viager
en quelques
Mots
le viager qu'est ce que c'est ?
Quand le bonheur des uns fait le bonheur des autres ...
Pratique ancestrale datant de 846, lors du règne de Charles le Chauve, Le viager est un système de vente en réalité redevenu extrêmement moderne pour plusieurs raisons que nous allons vous expliquer.
Ce terme qui pourrait sembler un peu vieillot et poussiéreux, n’a en fait jamais été autant en vogue qu’aujourd’hui. Il vient en fait du mot « Viage » qui signifie « temps de vie » en vieux français.
C’est un système de vente qui va permettre aux acquéreurs de se constituer un capital immobilier progressivement, et, en général, à moindre coût, tout en permettant à nos ainés vendeurs d’améliorer leur train de vie et de vivre leur retraite plus décemment.
Et l’augmentation du coût de la vie, liée à l’espérance de vie sans cesse croissante, en font un système en plein renouveau et en plein essor.
D’autant plus qu’une chose est certaine, c’est que le XXIè siècle sera le siècle du vieillissement de la population. En 2015, les français de plus de 75 ans étaient environ 3 millions ; ils seront plus de 8 millions en 2050. Quant aux centenaires, ils devraient passer dans la même période d’environ 20.000 à plus de 140.000. Enfin, on peut affirmer de manière quasi certaine que la population de plus de 65 ans représentera en 2050, environ 1/3 de la population.
Pourquoi mettre en avant ces chiffres ?
Et bien pour une raison essentielle ; dans cette même période, le niveau de vie après 75 ans ne cesse de baisser, et nos ainés doivent de plus en plus trouver des solutions pour financer leur retraite par leurs propres moyens.
Le Viager ! Une Evidence !
Nos ainés, parfois sans enfants, peuvent posséder des biens immobiliers représentant une réelle valeur en capital, sans pour autant avoir à la retraite, les revenus suffisants pour vivre décemment. Le viager se présente dès lors comme la solution permettant de transformer leur patrimoine immobilier en revenus financiers sous forme de rente viagère.
Mais comment cela fonctionne ?
Dans le cadre d’un viager occupé, un vendeur, appelé Crédirentier, va céder son bien immobilier à un acquéreur, appelé Débirentier, tout en conservant la possibilité d’y habiter, grâce à un droit personnel, appelé le droit d’usage et d’habitation. Une fois l’acte de vente signé chez un notaire, il percevra une rente qui sera revalorisée chaque année selon un indice défini à l’avance, avec la garantie de percevoir cette rente jusqu’à son décès. Cette rente pourra s’accompagner d’un bouquet, somme d’argent versée comptant, au moment de la signature de l’acte de vente.
Dans le cadre d’un viager libre, la différence majeure est que l’acquéreur peut jouir librement du bien, dès la signature de l’acte de vente, et sans attendre le décès du vendeur.
Quelle que soit la formule choisie, la vente en viager va reposer sur le principe de l’aléa. En effet, au moment de la signature de l’acte, ni le vendeur, ni l’acquéreur ne connaissent le montant exact pour lequel le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date de décès du vendeur.
lexique
Contrat immobilier permettant à une personne âgée de vendre son bien immobilier tout en continuant à en jouir jusqu’à la fin de sa vie.
Il s’agit d’un contrat « aléatoire » dépendant d’un évènement à la nature incertaine.
Contrat immobilier permettant à une personne âgée de vendre son bien immobilier tout en continuant à en jouir jusqu’à la fin de sa vie.
Il s’agit d’un contrat « aléatoire » dépendant d’un évènement à la nature incertaine.
Personne bénéficiant d’un revenu provenant d’un bien qu’elle a vendu ou d’une somme d’argent qu’elle a mise de côté auparavant.
En immobilier, le crédirentier est le vendeur qui perçoit une rente de la vente de son logement.
Personne qui verse régulièrement de l’argent à un bénéficiaire, sous forme de rente, en échange d’un bien reçu.
En immobilier, le débirentier est l’acheteur du bien, tenu de verser la rente au débirentier pendant toute sa vie.
Redevance que le débirentier ( acheteur ) s’engage à verser de manière périodique au crédirentier ( le vendeur ) à la suite de la vente d’un bien immobilier.
Somme d’argent perçue immédiatement et déterminée librement lors de la vente d’un bien
immobilier.
Le bouquet n’est pas obligatoire est la répartition bouquet/rente viagère et librement déterminée en fonction des contraintes financières et des volontés du crédirentier.
La rente dépend de 2 facteurs essentiels. La valeur vénale du bien vendu et l’espérance de vie du vendeur.
La rente est calculée par un expert viagériste qui déterminera dans un premier temps la valeur viagère du bien, afin d’obtenir un capital constitutif lui permettant de calculée le montant mensuel à verser au crédirentier.
Mécannisme contractuel qui sanctionne les manquements d’une partie à ses obligations contractuelles.
En viager, la clause résolutoire précise que le contrat de vente serait résolu de plein droit en cas de non paiement de la rente.
Cette clause permet de sécuriser la vente en viager et le crédirentier en lui permettant de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Il s’agit d’une hypothèque de premier rang mise en place pour le bon paiement de la rente viagère.
C’est une inscription réalisée par le notaire auprès du bureau des hypothèques, et qui équivaut à une sureté réelle permet la mise en
garantie du bien vendu pendant la durée du contrat viager.
Il s’agit d’une hypothèque de premier rang mise en place pour le bon paiement de la rente viagère.
C’est une inscription réalisée par le notaire auprès du bureau des hypothèques, et qui équivaut à une sureté réelle qui permet la mise en
garantie du bien vendu pendant la durée du contrat viager.
Le droit d’usage et d’habitation est un droit à caractère personnel dont peut jouir l’usager d’un bien, sans pouvoir pour autant en exiger les fruits ou la jouissance pour un autre membre de son entourage.
De par ce D.U.H., le bénéficiaire peut demeurer dans le bien immobilier qu’il a cédé. Il ne pourra ni céder, ni louer, ni transmettre à titre gratuit son droit.
Enfin, ce droit d’usage et d’habitation est Insaisissable.
Les rentes viagères sont assimilées à des revenus et supportent dès lors l’impôt correspondant.
Néanmoins, il a été institué un système forfaitaire de calcul de la fraction imposable de la rente viagère, et déterminé selon l’âge du crédirentier à l’entrée en jouissance de la rente
La fraction imposable est la suivante :
40% si le crédirentier est âgé de plus de 60 ans
30% si le crédirentier est âgé de plus de 70 ans
Chaque année, et à date anniversaire, la rente viagère évolue selon un indice défini contractuellement.
Néanmoins, cette augmentation, si elle peut paraître importante et conséquente sur une longue période, est à comparer à l’évolution des
revenus du débirentier.
Il sera toujours important cependant de bien étudier sa situation financière avant de se lancer dans un investissement viager.
La vieillesse n’est pas une maladie !
Le seul frein interdisant la vente en viager est la maladie mentale causant la perte des facultés cognitives et interdisant par ce biais la signature du crédirentier, ou alors, un état de santé ne laissant aucun espoir de vie au crédirentier.
La nue-propriété est le fait de posséder un bien, sans disposer de la jouissance de ce dernier.
En d’autres termes, le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut occuper les lieux ni en percevoir les revenus tirés d’une location.
La nue-propriété résulte du démembrement d’une propriété à l’occasion d’une donation, d’une vente, ou d’un décès.
L’usufruit est le droit réel de se servir d’un bien, de jouir des fruits de celui-ci, sans nécessairement en être le propriétaire.
C’est l’association de 2 droits démembrés, l’usus et le fructus.
L’usufruit ne donne pas le droit de vendre le bien ni de le détruire.